永久保存版!賢く理想を手に入れる物件探しのコツ(3つのフェーズ毎徹底解説)

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8184262470_df10deb175_k(Pic  by Flickr
誰しもが素敵な物件に住みたい!と思いながらも良い物件ほどすぐに決まってしまうもの。。
しかし、物件探しには時間をかけたくない!
そんな方のために本日は、賢く理想の物件探しを行うコツをご紹介します!

探し始め→理想物件見つけた後→契約、と3段階にわけてコツを解説していきますね。

1. 物件探し始めフェーズ

条件を予め明確にしておく

さて、物件探しは必ず迷うものです。一番の理由としては、自分の中でこんなところに住みたい!という思いが明確に決まっていない場合が多いと思います。(私もそうでした…)
そこで、まず事前にこれだけは絶対必須な要件(Must)、これはあれば嬉しい要件(Want)と分けておくことを強くお勧めします。
(分けるためのの9つの観点はこちらをご参照ください)

とにかく今ある物件情報をネットで徹底的に見る

何よりも物件との出会いはタイミングが命。今どんな物件があるかをまずは徹底的に見ましょう!
ここで知っておくべきこととして、大手賃貸情報サイト(SUUMOなど)にある情報は、基本的に一つのデータベースに繋がっているためどこの情報も同じです。
しかし多少、掲載数にばらつきがあるので、複数サイトを使って調べることをおすすめします。
SUUMO, Home’s, 良い部屋ネット, アパマンショップなどを複数見ておけば大丈夫ですよ。

月額家賃でなく、トータルコストで比較する

物件は、家賃、管理費、敷金/礼金、仲介手数料、フリーレントなどを考慮し、1年ないし2年間のトータルコストで検討することが重要です。
特に鍵交換代は2〜3万などの金額が開く場合もあり、またインターネット無料というありがたい物件はおすすめです。集合住宅での一括契約の場合が多く、回線速度も安定しており、また自分で開設する際の手間や遅延(通常は長くて1ヶ月ほど待つ場合あり)がないことを考えると、月間5,000円程度のコスト以上の魅力があったりします。要チェックですね。
最近では浄水器付きの物件なども出てきていますね。ミネラルウォーターを買う方は、その分と考えると、月5,000〜10,000円の差が出てきます。クレジット払いできる、なども考慮の一つです。
一見、月額家賃は高く見えても、トータルが安くなる場合は多いです。頭金として持っている費用を元に、1年間、2年間の生活費の全体コストを計算してみましょう。

2. 理想の物件を見つけた後のフェーズ

意思決定は迅速に行う

良い物件はすぐに埋まってしまいます。人気マンションは、空きがで次第、すぐ連絡を欲しいと不動産屋に伝えているいわゆる”待ち”の方が多くいたりすることもあります。(多くの場合、契約意思の強さを予め不動産屋に伝えている人が多いようです。)
特に港区は人気が高く、様々なサイトで24時間多くの人が物件の最新情報を見ていますので、興味がある物件があれば、不動産屋への第一報は早めに行いましょう!

不利な状況となる不動産屋を選んでいないかチェックする

同じ物件はどの不動産屋でも仲介可能です。しかしどこの不動産屋に仲介をお願いするかは実は検討の余地ありなのです。
(なお、ここでの不動産屋=街の仲介業者を指しています。◯◯不動産、△△ホーム◻︎◻︎店など)

不動産屋毎に、仲介手数料が半額/無料、特典あり、などの強みを持っている場合は一つの魅力になります。とはいえ、実際は家賃などは不動産屋によって交渉額が異なるわけではないため、仲介手数料が低減される物件は、本来はどこの不動産屋でも等しい条件で提供可能なのです。(同じ物件なのにどこかの業者だけ仲介手数料が高ければ、その分を利益として計上しているだけの話なのです)
そのため、あくまで減点方式で考え、不利な状況となる不動産屋を選んでいないか、という観点で他の不動産屋が同じ物件をどの状況で出しているかだけは調べましょう。

あくまで参考ではありますが、仲介手数料が低減されている物件は、しばらく入居者が空いてしまっている場合や、物件のオーナーが何かしらの理由で早く入居者を見つけたいとしている場合です。
なお、仲介手数料が無料でも不動産屋がタダで仲介をしているわけではありません。
また、うちはすべての物件が仲介手数料半額!などと唱っている不動産屋は、単に仲介手数料を低減している物件のみを紹介しているだけ(笑)だったりします。

仮予約を迅速に行う

良い物件が空いていたので、今日すぐに契約!とは実際には難しいもの。そこで、まずは仮予約を行いましょう。
不動産の申し込みは先着順です。まず住所・勤務先などの基本情報を書いて不動産屋経由で、物件オーナーに仮申し込みをお願いしてもらうことができます。多くの物件で猶予期間は数日間となりますが、この期間中に内見にも行けますし、他の物件を並行して見ることもできます。
また、仮予約はオーナー、不動産屋に対してこちらの契約の意思表示となるため、人気がない物件の場合(契約を前提としているため)、仲介手数料や家賃の交渉がしやすくなります。(残念ながら、人気のある物件はあまり交渉はできません、、)

言葉を選ばないのであれば、仮予約というのは物件を”キープ”できる行為なわけですが、こちらは恋愛と同様多くに手を出さず、これだと思ったら早めに決断しましょう。

物件の他の部屋、これまでの人気度を確認する

今契約しようとしている空いている物件は、果たして本当にオトクなのか。自分自身で判断をしなければなりません。
まずは担当してくれている不動産屋の担当者の方に、この物件は普段いくらくらいで部屋を貸し出しているのか部屋が空いていることが珍しいのか空いている部屋はどれくらいの期間空いているのか、をお聞きしてみましょう。
加えて情報を複数から得るため、マンションノートというサイトで口コミ情報を調べてみましょう。このサイトは、マンション名で物件を検索でき、その物件に住んでいた人の口コミを見ることができます。

3. 契約クロージングフェーズ

事故物件に関する情報はこちらから聞く

事件があった過去があるなどのいわゆる”事故物件”情報は不動産屋より、顧客に情報開示が義務付けられています。
しかし、ルールでは3人前までに入居していた人に事故があった場合、開示の義務あり、となっているのです。つまり、その前の事故についてはこちらから聞かなくてはなりません。
後々のトラブルを避けるためにも、この点についてはしっかりと確認をしておきましょう。

途中解約期間について確認しておく

契約は通常は1年間で以後、自動契約延長となり2年毎の更新(更新料として1ヶ月分の家賃充当分の金額の支払いが一般的)となるケースが多いです。
この際、重要となるのが、途中解約期間の縛りです。1年以内に途中解約した場合に、家賃1か月分を支払わなくてはならない、という場合が多いですが、
中には、2年以内の途中解約でこの解約に関する違約金を請求する場合もあります。事前に確認しておきましょう。

その他、交渉に関してはこちらの記事をご参照ください。(近日公開予定!)

いかがでしょうか?これらのコツを押さえておけば、時間をかけずに賢く理想の物件を手に入れる確率がグンとアップします。

私は以前の引越しを検討した際、非常にオトクであった物件の契約を情報不足で手放してしまい、そこから悔やみつつも色々と調べ、次の引越しでは優良物件を見つけ、内見から契約、引越しまで1週間でうまく完了することができました。
ぜひ、これらの情報を活用し、みなさんの素敵な港区ライフを実現を願っています!

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